 案情简介 2014年，申请人与案外人签订《商铺认购协议书》，协议第三条、第四条约定，申请人购买为某生活工场中的商铺，该协议对该商铺建筑面积、单价为、总房价进行了约定；第五条第2项约定了申请人支付房款首付款的时间及数额，余款办理银行按揭；第六条约定，案外人应当在2015年中旬，依照国家相关规定，将经过综合验收合格的、具备并符合本合同约定的商铺交付申请人使用。申请人称已交付首付款。2014年底，申请人与被申请人签订《合同》，合同第一条约定，鉴于申请人商铺购自于案外人，被申请人与案外人之间具有紧密合作关系，申请人知晓上述情况且同意认可被申请人委托案外人代付部分租金等事宜。为了维持某生活工场整体形象及良好经营，保障申请人拥有产权商铺的良好收益，申请人委托被申请人作为申请人在某生活工场拥有产权商铺的独家物业代理，由被申请人负责提供代理租赁、代理转让、代理经营、物业管理等全面物业代理服务；第二条约定了被申请人所代理的申请人物业的位置；第4.2.1条约定，自2015年上旬至2018年上旬应支付申请人租金收益，按每年9%共计27%返还，此三年租金收益由案外人代被申请人支付，在案外人收取申请人应交房款中给以直接返还。被申请人不再承担此三年应返申请人租金收益，并从第四年起按甲方所购商铺总额为计算依据给申请人返还租金收益；第4.2.2条约定，被申请人自2018上旬至2021年上旬应支付申请人租金收益，按照商铺总额的10%/年（税前）在规定时间内返还给申请人，此租金收益为含税收益，被申请人有权利代扣代缴应由申请人承担的相关税费；第4.2.5条约定，被申请人向申请人支付租金收益时间每半年为一个支付期，具体规定如下：A、每年上旬-下旬应支付申请人的租金收益在当年9月中旬发放，遇国家法定假日顺延。B、每年上旬-次年2月下旬的应支付申请人的租金收益在当年3月中旬发放，遇国家法定假日顺延。第八条第4项约定，若被申请人不能按合同规定返款时间给申请人支付租金收益，每延迟一天，按当年应返租金收益的万分之二支付申请人违约金，如延迟返还时间达到30天，被申请人须按照对应年度应付申请人租金总额的20%支付违约金给申请人。《合同》签订后，申请人未收到2019年下旬至2020年上旬的租金收益。案外人于2019年中旬将购房款返还至申请人账户，并向申请人发出《终止认购退款通知》。被申请人于2019年中旬向申请人发出《关于解除<物业委托代理合同>的通知》。申请人于2019年中旬将上述款项原路退回到案外人的公共账户。 仲裁庭还查明，申请人认购的由案外人开发建设的某生活工场项目商铺已投入使用，仲裁庭对以上事实予以确认。 申请人的仲裁请求为：依法裁定被申请人支付申请人租金及违约金； 被申请人的仲裁反请求为：裁决确认申请人与被申请人签订的《代理合同》解除。 争议焦点 1、申请人要求的确认双方签订的物业委托代理合同是否已经解除； 2、二被申请人与申请人所签订的合同是否应当继续履行，并支付相应的租金？ 裁决结果 仲裁庭注意到：申请人与被申请人于2014年签订了《合同》，约定申请人委托被申请人作为申请人在某生活工场拥有产权商铺的独家物业代理并获取租金回报，合同对委托物业代理及合作期限、内容，双方的权利义务及违约责任等方面进行了约定，该合同符合委托合同的法律特征，属于委托合同。申请人为委托人，被申请人为受托人。 仲裁庭认为：申请人与被申请人签订合同的目的是保持某生活工场整体形象及良好经营，保障申请人拥有产权商铺的良好收益，现申请人与案外人因商铺认购问题产生纠纷，被申请人已不能有效地对商铺进行统一物业代理工作，申请人也不能及时获取租金收益，显然申请人与被申请人签订合同的目的难以实现。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”之规定，被申请人作为受托人依法有权解除《合同》。因此，被申请人主张确认《合同》解除的反请求，仲裁庭予以支持。 关于解除的时间节点问题，本案中，被申请人于2019年中旬向申请人发出《关于解除<物业委托代理合同>的通知》。由于涉案《合同》的性质为委托合同。申请人与被申请人均享有任意解除权，仲裁庭认为，《合同》从解除通知到达另一方时起解除，但鉴于被申请人在上次仲裁裁决中未就《合同》是否解除提出仲裁反请求，视为其对权利的放弃，故仲裁庭未予处理，已支持申请人申请的2019年上旬至2019年下旬的租金及违约金。结合本案实际情况，仲裁庭认为以2019年下旬作为《合同》解除的时间节点为宜。 同时原《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于申请人与被申请人之间的《合同》已于2019年下旬解除，申请人主张被申请人支付从《合同》解除之日起算的租金及违约金无事实和法律依据，故仲裁庭对申请人的上述仲裁请求不予支持。 相关法律法规解读 鉴于该裁决书于民法典生效之前出具故适用原《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 同时相对应的《中华人民共和国民法典》法条为第九百三十三条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 结语和建议 本案中，《合同》及补充协议签订后，被申请人一直未按照合同约定履行相应的义务，但是基于代理合同，可以随时解除。在合同履行过程中，双方当事人都应当积极履行合同约定义务，一方发生违约，违约方不能履行或者不能全面履行合同义务时，守约方应采取积极的措施，积极行使合同赋予的权利，防止扩大损失。文章来源：中国法律服务网   |
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