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  各区县人民政府，市政府有关部门、有关直属机构： 《关于进一步推进“工改工”促进产业高质量发展的实施细则》业经2023年7月4日市委常委会（第十二届市委深改委第七次会议）及2023年6月9日第十五届57次市政府常务会议审议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。 汕头市自然资源局 2023年7月17日 关于进一步推进“工改工”促进产业 高质量发展的实施细则 第一章 总 则 第一条 为进一步推进“工改工”，助力“工业立市、产业强市”部署，根据《汕头市人民政府关于印发<关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见>的通知》（汕府〔2023〕4号）和国家、省、市有关政策文件规定，结合我市实际，制定本实施细则。 第二条 “工改工”项目的认定、规划管理、土地管理、不动产登记等活动，适用本实施细则。 第二章 项目认定 第三条 “工改工”项目由实施主体向区（功能区）“工改工”办公室申请纳入“工改工”项目，由区（功能区）“工改工”办公室按照“工改工”相关规定组织审核。 第四条 “工改工”项目面积认定： （一）属于“三旧”改造或国有低效工业用地升级改造的项目，改造面积按照对应方案认定。 （二）政府收储、收回国有工业产业用地或征收农村集体现状建设用地，按收储、收回或征收的土地面积认定。 （三）保留农村集体所有性质的现状建设用地进行“工改工”，改造面积按现状建设用地面积认定。 （四）企业自主改造的“工改工”项目，改造面积按照项目权属面积认定。 第五条 区政府（功能区管委会）向市财政部门申请拨付拆除重建类“工改工”项目奖励资金的，拆除重建用地面积按照拆除建筑物基底面积计算。 第三章 规划管理 第六条 工业用地控制线范围内的“工改工”项目，尚未有法定控规或控规为非工业、物流仓储用地，且不涉及公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、公园绿地或法律、法规禁止的其他情形的，区（功能区）自然资源部门可直接依据工业用地控制线划定方案和现行城乡规划管理技术规定提出建设用地规划条件，经公示10天，没有反对意见的，办理工业用地规划条件；有反对意见的，报区政府（功能区管委会）审定。 第七条 工业用地控制线范围内的“工改工”项目，尚未有法定控规，但土地权属证件已明确用途为工业、物流仓储用地，且不涉及公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、公园绿地或法律、法规禁止的其他情形的，区（功能区）自然资源部门可依据建设用地权属证明材料和相关技术标准规范直接核发建设工程规划许可证；控规为非工业、物流仓储用地的，按第六条执行。 第八条 工业用地控制线范围外的现状工业产业用地，尚未有法定控规或控规为非工业、物流仓储用地，且不涉及公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、公园绿地或法律、法规禁止的其他情形的，区（功能区）自然资源部门会同区（功能区）发改、工信、生态环境、工业园区办等相关部门开展专题论证，对可办理“工改工”手续的，提出拟改造项目用地规划条件，公示10天征求相关利害关系人意见。用地面积达到20亩，没有反对意见的，由区（功能区）自然资源部门出具“工改工”项目规划条件；有反对意见的，报区政府（功能区管委会）审定。用地面积达到10亩不足20亩的，报区政府（功能区管委会）同意后，由区（功能区）自然资源部门出具“工改工”项目规划条件。 第九条 工业用地控制线范围外的现状工业产业用地，尚未有法定控规，但土地权属证件已明确用途为工业、物流仓储用地，且不涉及公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、公园绿地或法律、法规禁止的其他情形的，区（功能区）自然资源部门会同区（功能区）发改、工信、生态环境、工业园区办等相关部门开展专题论证，对可办理“工改工”手续的，提出拟改造项目规划内容，公示10天征求相关利害关系人意见。用地面积达到20亩，没有反对意见的，由区（功能区）自然资源部门依据土地权属证件和相关技术标准规范核发建设工程规划许可证；有反对意见的，报区政府（功能区管委会）审定。用地面积达到10亩不足20亩的，报区政府（功能区管委会）批准同意后由区（功能区）自然资源部门依据土地权属证件和相关技术标准规范核发建设工程规划许可证。控规为非工业、物流仓储用地的，按第八条执行。 按第六、七、八、九条规定办理的规划条件，应纳入后续控规编制或修编中。 第十条 “工改工”项目建设工程规划许可实行承诺制审批，“工改工”项目建设单位或个人及设计单位对建设工程设计、施工做出符合《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》（汕头市人民政府令第182号）和相关安全规范要求的书面承诺后，区（功能区）自然资源部门依据建设用地批准文件和建设工程设计总平面图直接核发建设工程规划许可证，但改造项目涉及机场、气象台、微波通道、国防安全、公共安全等重大公共利益要求的除外。 第十一条 工业项目允许在满足消防、抗震、防汛、防爆、交通安全以及水源保护、供水保护、环境保护、电力保护及城市设计等方面的要求，符合机场、气象台、导航台、电台和其他无线电通讯设施（含微波通讯）通道、军事设施等净空要求的前提下，按实际需求放宽建筑密度、建筑间距、建筑限高等技术要求，并可按照建筑高度24米退让道路。工业、物流仓储用地相邻，建筑物与相邻用地退距可按消防要求控制。 第十二条 因生产工艺、现状改造、地块形态等有特殊要求，“工改工”改造容积率确需3.5以下的，由改造主体提交申请，向各区工信部门（功能区经发部门）申报，各区工信部门（功能区经发部门）组织相关部门论证后出具审核意见，报各区政府（功能区管委会）审批。 第十三条 “工改工”项目应按规定要求落实人防工程结建义务，若应建人防工程面积小于1000平方米，可依申请直接予以同意易地建设。 第十四条 工业项目对装配式建筑和绿色建筑工艺不作强制性要求。 第四章 土地管理 第十五条 2009年12月31日前，已与村（居）集体签订土地补偿协议，或未签订土地补偿协议但已支付用地款的，可经村（居）集体“四议两公开”程序确认下列事项，报镇政府（街道办事处）审核同意后，申报完善历史征收手续： （一）确认购买、出租、转让、转租等为历史征收； （二）确认原签订的土地补偿协议为征地补偿安置协议且已履行，或有关收款凭证为征地补偿安置凭证且已履行； （三）确认未因征地补偿安置产生纠纷。 第十六条 2009年12月31日前，已与村（居）集体签订土地补偿协议，或未签订土地补偿协议但已支付用地款的，经村（居）集体依法表决通过，可按下列条件确定改造主体实施“工改工”： （一）符合“三旧”改造用地条件的，可由单位或个人作为改造主体；土地转为国有性质的，可由政府以协议方式出让给单位或个人。 （二）土地保留集体所有性质的，可由村（居）集体以协议方式流转给单位或个人。 （三）经再次转让的，可按最后的受让单位或个人作为改造主体。 （四）已经村（居）民代表大会确认，并实际签订协议、支付用地款的，可由原用地单位或个人作为改造主体。 第十七条 本章所指土地补偿协议，含征地、购买、出租、转让、转租等协议。 已签订土地补偿协议或未签订土地补偿协议、协议灭失但已支付用地款的，满足下列情形且履行第十五条规定程序的，视同已签订征地协议： （一）单位或个人已付清用地款且不低于同期省规定的征地补偿标准。 （二）单位或个人已约定不低于同期省规定的征地补偿标准但未实际付清的，按约定付清并支付利息。 本章所指已付清用地款，应提供历史单据、票据或其他有效证明，村（居）集体出具的证明材料须经过村（居）民代表会议审议通过，并报镇政府（街道办事处）审定。 第十八条 2009年12月31日前，已与村（居）集体签订土地补偿协议，或未签订土地补偿协议但已支付用地款的： 符合“三旧”改造政策要求，尚没有合法用地手续的集体建设用地，申请纳入“三旧”改造标图建库范围，按“三旧”用地审批规定，办理完善用地手续； 不符合“三旧”标图入库要求，2009年第二次全国土地调查地类为建设用地，但未完善手续的，参照“三旧”政策落实处理（处罚），编制“工改工”改造方案，按程序完善用地手续，使用村集体留用地指标； 不符合“三旧”标图入库要求，2009年第二次全国土地调查宗地部分地类为非建设用地，但申报“工改工”时建筑物基底面积已超过30%的，参照“三旧”政策落实处理（处罚），编制“工改工”改造方案，按程序完善农转用等用地手续，使用留用地指标。 第十九条 “工改工”项目保留集体性质的，涉及新增建设用地指标，原则上使用留用地指标。村集体指标不足的可申请预支，并在后续征地时予以抵扣。村集体申请预支指标的，须承诺按照区或镇街统一要求进行规划、管理、运营，探索城乡土地同权改造和利益均衡机制。 第二十条 国有工业用地“工改工”项目，由土地使用权人编制“工改工”项目改造方案，经区政府（功能区管委会）同意，可以延长土地使用年限。由区（功能区）自然资源部门出具用地批复或者土地使用权人与区（功能区）自然资源部门签订出让合同（补充条款），土地使用权人按照规定补缴地价款。新的土地使用年限从用地批复之日或出让合同（补充条款）签订之日起算，最长不超过法定最高出让期限。 涉及延长年限需补缴地价款的，按照《汕头经济特区地价管理规定》（汕头市人民政府令第206号）规定补缴。 第二十一条 需易地搬迁的“工改工”项目，符合下列基本条件的，可通过土地位置调换的方式进行调整使用： （一）置换土地应当遵循“权属清晰、价值相当、双方自愿”的原则； （二）置换土地使用符合国土空间规划管控要求； （三）置换双方土地为国有建设用地的，应当取得土地使用权证或合法用地批准文件；置换双方土地为集体建设用地的，应当取得土地所有权证、土地使用权证； （四）置换双方土地不存在法律法规限制权利的情形； （五）置换双方土地应当按规定进行土地市场价格评估，置换双方土地评估值差额不得大于原土地评估值的3%，差额部分可以按土地市场价格进行货币补齐。 第二十二条 需易地搬迁的“工改工”项目置换土地属于国有建设用地的，置换流程如下： （一）“工改工”改造方案经区政府（功能区管委会）批准的，区（功能区）自然资源部门审核土地置换方案，明确置换土地的权属、位置、面积、用途、地价评估结果、土地使用权价额折抵不足的补偿方式、履行期限和方式、违约责任、争议解决方法等内容，报区政府（功能区管委会）审批。 （二）土地置换方案经区政府（功能区管委会）批准后，用地单位与区（功能区）自然资源部门签订置换协议，办理收回原土地及重新出让的有关手续，由不动产登记机构按规定办理有关登记手续。 第二十三条 需易地搬迁的“工改工”项目置换土地属于农村集体建设用地的，置换流程如下： （一）用地主体组织编制土地置换方案，明确置换土地的权属、位置、面积、用途、地价评估结果、土地使用权价额折抵不足的补偿方式、履行期限和方式、违约责任、争议解决方法等内容，报区自然资源部门审核。 （二）土地置换方案经村（居）集体“四议两公开”程序审议通过，经镇政府（街道办事处）审核同意，报区政府批准，用地单位与农村集体经济组织签订置换协议，由不动产登记机构按规定办理有关登记手续。 第五章 不动产登记 第二十四条 已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权（下称工业物业产权）实施分割登记、转让的，按以下规定执行： （一）原土地批准文件或土地使用权出让合同未对分割登记、转让作明确约定，以及历史上已办理土地权属登记但未取得土地批准文件或未签订土地使用权出让合同的，在符合规划、不改变用途的前提下，经所在区政府（功能区管委会）批准同意，可直接办理分割登记、转让手续。 （二）原土地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割登记、转让的，按批准文件或土地使用权出让合同执行。 第二十五条 开发投资未完成出让合同约定开发投资总额25%的国有工业用地，拟分割转让、整体转让土地的，可先签订分割转让合同，申请办理不动产预告登记。待原整宗土地开发投资总额达到25%且建设规模达到三分之一时，再依法办理不动产转移登记。相关主体可凭预告登记证明办理项目规划、建设、环评、消防等审批手续。 “工改工”项目实施分期建设的，建设单位或个人应编制分期建设总平面图，合理划分分期建设地块和计划，明确非生产性或公共配套设施内容及实施时序后，可分期申请核发建设工程规划许可证。各期在通过规划核实、消防验收、竣工验收备案，取得用地查验意见后，允许项目先按分期建设工程规划许可内容办理不动产权登记，不动产登记土地分摊面积可先按照分期建设总平面图的总建筑面积计算。 工业物业项目范围内的办公、生活服务等非生产性用房随工业厂房一同办理不动产登记。 第二十六条 以下情形不得进行分期、分幢登记： （一）出让合同、划拨决定书、用地批复文件、或招商引资协议已约定不可分割的； （二）有查封、冻结等限制权利情形不能分割的； （三）已被认定为闲置土地的； （四）工业项目用地中的行政办公及生活服务设施用地或单体大型工业项目中的研发、设计、检测、测试设施用地不得单独分割； （五）国家、省规定不可分割的其他情形。 第二十七条 农村集体建设用地“工改工”项目，可参照第二十四条至第二十六条有关规定，允许厂房、仓库等工业物业以幢、层等固定界限为基本单元（可以独立使用且权属界线封闭的空间）进行分割登记、转让、抵押。涉及农村集体资产处置的，按相关规定执行。 第二十八条 位于工业控制线范围内的“工改工”项目，没有报建手续且整体不超出用地产权范围的建筑，不属于《汕头市违法建设分类处置指导意见》（汕自然资发〔2021〕69号）规定应当拆除情形的，按以下程序办理完善历史建筑手续： （一）具有资质的第三方鉴定机构出具的原有建筑物及进行微改造的结构安全鉴定报告和区（功能区）住建部门意见； （二）具有资质的第三方消防评估机构出具的原有建筑物及进行微改造的消防安全报告和区（功能区）消防部门意见； （三）经行政管理执法部门依法进行处罚； （四）区（功能区）自然资源部门对拟改造项目规划内容公示10天，征求相邻利害关系人意见。没有反对意见的，保留现状的，按现状予以规划确认，核收基础设施配套费； （五）当事人凭用地权属来源文件、城乡规划确认文件、消防安全报告书、房屋安全鉴定书、执法处罚文书等材料申请办理不动产登记。 第二十九条 位于工业控制线范围外的“工改工”项目，没有报建手续且建筑物整体位于用地产权范围内的建筑，不属于《汕头市违法建设分类处置指导意见》（汕自然资发〔2021〕69号）规定应当拆除情形的，符合第八、九条规定并经区政府（功能区管委会）批准同意的，可参照第二十八条程序办理完善历史建筑手续。 第六章 微改造 第三十条 微改造“工改工”项目竣工验收时项目改造后容积率应比出让合同约定的容积率增加50%以上且投资强度须达到500万元/亩以上，或税收须达到20万元/亩/年以上，具体条件在项目监管协议中详细约定。 第三十一条 微改造“工改工”项目，符合“三旧”改造条件，需要完善规划、用地、消防、施工等手续的，按程序办理。 项目改造方案由改造主体编制。改造方案应根据控制性详细规划或经批准的建设用地规划条件编制，列明地块基本情况、土地现状情况、标图入库情况、相关规划情况、改造主体、改造模式、改造类型、保留内容、改造内容、改造规模、开发强度、产业导入、投入资金、效益分析（改造后年产值、年税收）、需完善的用地及建筑物手续、供地方式、实施监管等内容。 区（功能区）“三旧”办会同区（功能区）土地储备、发改、住建、自然资源、工信、生态环境、文化主管等部门进行审核。土地储备部门审核项目用地是否纳入政府储备用地范围和土地储备计划，发改部门审查是否符合产业发展要求，自然资源部门审核项目是否符合相关规划要求及“三旧”改造政策，工信部门审核项目是否符合产业政策、产业布局规划和产业用地产出要求，生态环境部门审核项目是否符合环保要求，住建部门审核项目是否符合消防和房屋安全要求，文化主管部门审核改造范围是否存在文物保护问题。 第三十二条 微改造“工改工”项目，涉及完善历史用地和历史建筑手续的旧厂房微改造，区（功能区）自然资源、城管及有关职能部门对项目原违法用地和违法建设提出处理意见。涉及竣工验收备案及房屋安全鉴定的，由区（功能区）住建部门指导办理。 第三十三条 历史建筑物微改造的，须提交下列材料： （一）具有资质的第三方鉴定机构出具的原有建筑物及进行微改造的结构安全鉴定报告和区（功能区）住建部门意见； （二）具有资质的第三方消防评估机构出具的原有建筑物及进行微改造的消防安全报告和区（功能区）消防部门意见。 第七章 改造模式 第三十四条 “工改工”项目涉及原部分权属用地规划为道路、绿化带等公共设施的，原则上应同步开展征收、收储工作；确需暂缓征收、收储的，在土地转让、合并归宗时仍按原有土地权属证明登记用途登记在改造主体名下，同时明确在实施道路、绿化带等建设时无条件交由政府收回、征收或等值置换。 “工改工”项目可以将相邻的“三旧”用地、非“三旧”用地进行合并改造，编制改造方案。 第三十五条 农村集体经济组织经依法表决通过，可将符合“工改工”条件的留用地通过公开方式选择合作改造主体，纳入“工改工”项目统筹开发利用。 涉及边角地、夹心地、插花地的，可在经村集体“四议两公开”确认同意并落实补偿后，与主体地块一并协议出让给改造主体。边角地、夹心地、插花地的单块面积不超过3亩，累计面积不超过改造项目主体地块面积的10%。 第三十六条 支持企业引进合作单位进行“工改工”，按规定办理合作合建手续后，土地可以按照双方约定比例登记为共有产权用地，改造后的厂房等物业可以确权登记为共有物业，也可以按照双方约定比例确权登记为独有物业。改造为标准厂房的，可以按照有关规定分割出售、出租。本类型“工改工”项目，由合作企业编制“工改工”方案，经区“工改工”办公室审核后，报区政府（功能区管委会）审批后实施。具体操作办法由区政府（功能区管委会）制定。 第八章 村镇工业集聚区升级改造 第三十七条 以“工改工”为主攻方向，聚焦产业提质升级，开展村镇工业集聚区升级改造，通过淘汰关停一批、合并搬迁一批、功能转换一批、改造提升一批，引导促进工业项目入园、产业集聚，使村镇工业集聚区历史用地问题逐步解决，节约集约利用水平显著提升，产业发展质量和效益显著提高，环境质量得到有效改善，安全生产管理水平明显提升，有效防范化解安全风险。 第三十八条 各区（功能区）要编制村镇聚集区“工改工”改造计划，强化村镇聚集区国土空间规划与产业发展布局规划的衔接，加强聚集区与基础设施的对接，统筹村镇聚集区项目改造收益，切实制定惠及示范园区的金融支持政策，着力引进创新型产业和创新型人才。 第三十九条 各区（功能区）要建立政府主导规划、企业主导改造、社会资本广泛参与的多元化改造模式，提高社会资本参与改造的积极性。推广政府协议收储、政府统租统管、企业长租自管、一二级联动开发、国有和集体混合开发等改造模式。结合“两违”整治行动强力推进违法用地、违章建筑拆除搬迁，推进集聚区升级改造。鼓励行业龙头企业、产业地产运营商等市场主体投资建设工业大厦和高标准厂房。 第四十条 农村集体建设用地实施“工改工”，经村（居）集体依法表决通过，在公开流转或公开选择合作主体时，可以依法设定条件，以引进优质企业、产业运营商等市场主体；经依法流转的，保留集体用地性质且已确权登记的“工改工”项目，改造主体可不再经村集体而自主使用土地进行融资等开发利用行为。具体操作办法由各区政府（功能区管委会）制定。 第九章 加强产业引导 第四十一条 “工改工”项目符合产业发展指导目录有关新能源、新材料、新一代电子信息产业、纺织服装、玩具创意、大健康产业的，由所在镇（街道）向区工信、发改部门（功能区经发部门）提交地块基本情况材料与产业引导咨询，区工信、发改部门（功能区经发部门）就辖区内产业布局出具拟引入产业意见，10天内反馈至镇（街道）及改造主体。 第四十二条 区工信、发改部门（功能区经发部门）反馈符合产业引导的，镇（街道）向区工信、发改部门（功能区经发部门）提交下列材料申请产业引导： （一）产业引导申请表； （二）拟改造地块的设计方案； （三）拟引入产业符合工信、发改部门关于产业定位、产业布局的可行性分析报告； （四）工信、发改部门关于拟引入产业的意见； （五）改造主体关于产业引入的实施方案。 第四十三条 在征求区（功能区）自然资源、住建、金融、税务、城管等相关部门意见基础上，由区工信、发改部门（功能区经发部门）审核、制定产业引导优惠政策，经报区政府（功能区管委会）批准后，由项目所在镇政府（街道办事处）与改造主体签订产业引导协议。 第十章 全流程监管 第四十四条 各区（功能区）“工改工”领导小组办公室要做好政策宣传和业务指导，实施代办制，做好全流程手续办理，实行事前、事中、事后公开、公示制度。 第四十五条 “工改工”项目均应当在项目认定时，同步由区政府（功能区管委会）或其指定机构与改造主体签订监管协议，实行全流程监管。监管协议应明确开工期限、投产时间、投资强度、产值税收、节能环保、项目退出机制、违约处置措施等具体监管要求。 区政府（功能区管委会）或者其指定的部门要按照监管协议约定内容，定期监管督查项目实施情况，对违反协议、评估不达标以及限期内无法履行监管协议要求的土地使用权人，按照有关规定和监管协议约定处理。 第四十六条 区政府（功能区管委会）或者其指定部门应建立“工改工”项目清单。项目改造前，应对现状摸查清楚、建立档案。项目批准后，跟踪登记改造情况，包括项目用地位置、用地范围、用地面积、改造单位（或建设单位）、确权登记情况、土地利用规划情况、控制性详细规划或建设用地规划条件情况、是否在工业用地控制线内、改造情况（包括建筑栋数、总建筑面积、总基底建筑面积、层数、建筑结构、容积率等）、入驻企业数量、产业类型、投资计划、固定资产投资额、年亩均产值、年亩均税收、是否属于“三新两特一大”等。 区政府（功能区管委会）及区（功能区）“工改工”办公室应持续跟踪项目实施进度，每月上报市“工改工”领导小组办公室。“工改工”项目未按照批准的改造方案实施改造且拒不整改的，由区“工改工”办公室报区政府（功能区管委会）撤销项目“工改工”批准文件，取消其享受相关优惠政策。 第四十七条 区政府（功能区管委会）或者其指定部门要对拟实施“工改工”的区域及时开展调查评估，由区（功能区）住建主管部门组织专家开展论证，涉及具有保护价值建筑的项目要按相关规定备案。 第四十八条 区（功能区）自然资源部门和各镇（街道）应对辖区“工改工”项目用地实施日常巡查监管，应对项目的开工竣工期限和是否有违法用地、不规范用地、闲置土地等情况进行执法监督并依法处置。 第四十九条 区政府（功能区管委会）或者其指定部门要统筹制定各镇（街道）年度改造任务，考核镇政府（街道办事处）“工改工”工作情况，考核结果纳入镇政府（街道办事处）年度工作考核指标。 第十一章 附则 第五十条 “工改工”项目实施和管理本实施细则未作规定的，按国家、省、市“工改工”和“三旧”改造相关政策文件执行。 第五十一条 本实施细则自印发之日起施行，有效期5年。有效期满需要继续施行的，根据评估情况重新修订。本实施细则实施前我市有关规范性文件与本细则规定不一致的，以本实施细则为准。 |
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